Hier finden Sie einen Überblick über die Bewertungsverfahren:
Die Immobilienwertermittlungsverordnung (ImmoWertV) definiert drei anerkannte Verfahren zur Bestimmung des Verkehrswerts von Immobilien: das Vergleichswertverfahren (§§ 24 bis 26 ImmoWertV), das Ertragswertverfahren (§§ 28 bis 33 ImmoWertV) und das Sachwertverfahren (§§ 35 bis 39 ImmoWertV). Diese Verfahren dienen der objektiven und nachvollziehbaren Ableitung des Verkehrswerts und können grundsätzlich gleichrangig eingesetzt werden. Welches Verfahren im konkreten Fall zur Anwendung kommt, richtet sich nach der Art der Immobilie, der Marktsituation sowie der Verfügbarkeit geeigneter Marktdaten.
Das Vergleichswertverfahren nimmt in der Praxis eine besondere Stellung ein. Es basiert auf dem Grundsatz, dass der Wert eines Gutes dem entspricht, was im gewöhnlichen Geschäftsverkehr üblicherweise dafür gezahlt wird. Grundlage dieses Verfahrens sind Kaufpreise vergleichbarer Immobilien oder Grundstücke, die hinsichtlich ihrer wertbeeinflussenden Merkmale dem Bewertungsobjekt möglichst ähnlich sind. Weichen die Eigenschaften der Vergleichsobjekte ab, können entsprechende Anpassungen vorgenommen werden, um die Vergleichbarkeit herzustellen. Dieses marktorientierte Vorgehen gewährleistet eine hohe Nachvollziehbarkeit und Akzeptanz der Wertermittlung. Das Vergleichswertverfahren wird insbesondere bei der Ermittlung des Bodenwerts für bebaute und unbebaute Grundstücke eingesetzt. Für unbebaute Grundstücke ist es das vorrangige Verfahren. Bei bebauten Grundstücken erfolgt die Bewertung häufig in Kombination mit dem Sachwert- oder Ertragswertverfahren, wobei unter bestimmten Voraussetzungen auch eine alleinige Anwendung des Vergleichswertverfahrens marktüblich und zulässig ist.
Das Sachwertverfahren kommt typischerweise bei selbstgenutzten Immobilien wie Ein- und Zweifamilienhäusern zur Anwendung, bei denen der Marktwert nicht primär durch Erträge bestimmt wird. Es basiert auf den Wiederherstellungskosten der baulichen Anlagen abzüglich Wertminderungen sowie dem Bodenwert.
Das Ertragswertverfahren hingegen wird bei renditeorientierten Immobilien wie Mietwohnhäusern oder gewerblich genutzten Objekten eingesetzt. Hierbei steht der nachhaltig erzielbare Ertrag im Vordergrund, der unter Berücksichtigung marktüblicher Liegenschaftszinsen kapitalisiert wird. Durch die sachgerechte Wahl und Anwendung dieser Bewertungsverfahren lässt sich ein belastbarer und marktkonformer Verkehrswert ermitteln. Dies ist von zentraler Bedeutung für Kauf- und Verkaufsentscheidungen, Finanzierungen, steuerliche Zwecke sowie gerichtsfeste Gutachten.