Das Ertragswertverfahren ist eines der drei in der Immobilienwertermittlungsverordnung (ImmoWertV) verankerten Bewertungsverfahren zur Bestimmung des Verkehrswerts von Immobilien und wird in den §§ 28 bis 33 ImmoWertV geregelt. Es eignet sich insbesondere für die Immobilienbewertung solcher Objekte, bei denen die Verzinsung des investierten Kapitals und die erzielbaren Erträge maßgeblich für die Preisbildung sind.
Im Zentrum steht die Frage, welchen Wert die zukünftigen Erträge für den Käufer heute haben. Der Ertragswert einer Immobilie bemisst sich daher am gegenwärtigen Wert der künftig zu erwartenden Reinerträge aus der Nutzung des Grundstücks und nicht am Zeitwert der Grundstückssubstanz (Bodenwert und Gebäudewert). Das Ertragswertverfahren kommt insbesondere bei Mietwohnhäusern, Wohn- und Geschäftshäusern, Gewerbeimmobilien, Industrieimmobilien sowie gemischt genutzten Objekten zur Anwendung.
In der Praxis wird es von Sachverständigen für Immobilienbewertung, Immobiliengutachtern sowie Banken und institutionellen Investoren regelmäßig im Rahmen der Verkehrswertermittlung eingesetzt.
Im Ertragswertverfahren stehen die auf den Wertermittlungsstichtag bezogenen Barwerte der künftig anfallenden Nettoerträge im Mittelpunkt. Die Höhe des Verkehrswerts wird wesentlich von vier Parametern bestimmt: dem Reinertrag (dieser entspricht dem Rohertrag abzüglich der Bewirtschaftungskosten), dem Bodenwert, dem Liegenschaftszinssatz sowie der Restnutzungsdauer der baulichen Anlagen, die das Alter der Immobilie berücksichtigt.
Der Ertragswert ergibt sich aus den diskontierten Reinerträgen sämtlicher möglicher Nutzungsjahre sowie dem diskontierten Bodenwert des letzten Jahres der betrachteten Restnutzungsdauer, vermindert um eventuelle Freilegungskosten. Bei baulichen Anlagen mit einer Restnutzungsdauer von mehr als 20 Jahren kann auf den Abzug der Freilegungskosten verzichtet werden, da sich der Bodenwert durch Diskontierung ohnehin auf eine marginale Restgröße reduziert.
Die Aufteilung in einen Bodenwert und einen Gebäudewert ist erforderlich, da der Grund und Boden ein unvergängliches Wirtschaftsgut mit unbegrenzter Nutzungsdauer darstellt, während die baulichen Anlagen nur über eine begrenzte Restnutzungsdauer verfügen. Aus diesem Grund muss der erzielte Jahresreinertrag in einen Ertragsanteil für den Boden und einen Ertragsanteil für die baulichen Anlagen aufgespalten werden.
Der Anteil für den Grund und Boden wird durch Multiplikation des im Vergleichswertverfahren ermittelten Bodenwertes mit dem Liegenschaftszinssatz berechnet. Das Ergebnis dieser Berechnung ist die sogenannte Bodenwertverzinsung. Zieht man diese vom Reinertrag ab, verbleibt der Anteil des Ertrags, der auf die baulichen Anlagen entfällt.
Aus dieser allgemeinen Form des Ertragswertverfahrens lassen sich drei Varianten ableiten, die in der Immobilienbewertung praxisrelevant sind:
Das vereinfachte oder eingleisige Ertragswertverfahren verzichtet auf eine gesonderte Aufteilung in Bodenwert- und Gebäudewertanteil. Hierbei wird der Jahresreinertrag direkt unter Anwendung eines Kapitalisierungsfaktors kapitalisiert. Zusätzlich wird der Bodenwert, über die Restnutzungsdauer der baulichen Anlagen diskontiert, dem kapitalisierten Reinertrag zugeschlagen. Der Kapitalisierungsfaktor wird in Abhängigkeit vom Liegenschaftszinssatz und der Restnutzungsdauer berechnet und entspricht dem Barwertfaktor einer endlichen Rente. Er kann rechnerisch aus dem Rentenbarwertfaktor abgeleitet oder tabellarisch entnommen werden.
Das allgemeine oder zweigleisige Ertragswertverfahren nimmt eine explizite Differenzierung in einen Bodenwert und einen Gebäudewert vor. In diesem Verfahren wird die oben beschriebene Aufteilung des Reinertrags auf Bodenwertverzinsung und Gebäudereinertrag methodisch sauber vollzogen. Ergibt sich bei dieser Berechnung eine Differenz nahe null oder gar ein negativer Betrag, deutet dies auf ein Ungleichgewicht zwischen dem Wert von Boden und Gebäude hin.
Das mehrperiodische Ertragswertverfahren (auch multiperiodisches Ertragswertverfahren genannt) kommt immer dann zur Anwendung, wenn periodisch unterschiedliche Erträge prognostizierbar sind, beispielsweise bei gestaffelten Mietverträgen, indexierten Mieten oder planbaren Leerständen. In diesem Fall erfolgt eine periodenscharfe Berechnung der diskontierten Erträge. Wie beim allgemeinen Verfahren können die Freilegungskosten bei einer Restnutzungsdauer von mehr als 20 Jahren vernachlässigt werden.
Das Ertragswertverfahren ist ein zentrales Instrument der modernen Immobilienbewertung und bildet einen unverzichtbaren Bestandteil professioneller Verkehrswertgutachten und Immobiliengutachten. Es erlaubt eine marktgerechte Abbildung des Verkehrswerts insbesondere von renditeorientierten Immobilien und ist daher für Investoren, Finanzierungsinstitute und Sachverständige gleichermaßen von hoher praktischer Relevanz.