Das Sachwertverfahren ist eines der drei in der Immobilienwertermittlungsverordnung (ImmoWertV) normierten Verfahren zur Bestimmung des Verkehrswerts von Immobilien. Es ist in den §§ 35 bis 39 ImmoWertV geregelt und verfolgt das Ziel, den Wert einer Immobilie auf Basis der Kosten zu ermitteln, die für eine vollständige Wiederherstellung der baulichen Anlagen zum Bewertungszeitpunkt erforderlich wären. Damit orientiert sich das Verfahren am sogenannten Reproduktionswert. Wie im Ertragswertverfahren erfolgt auch im Sachwertverfahren eine getrennte Betrachtung von Bodenwert und Gebäudewert.
Das Verfahren wird typischerweise im Rahmen der Immobilienbewertung bei selbstgenutzten Immobilien eingesetzt, bei denen der Verkehrswert nicht vorrangig durch nachhaltig erzielbare Erträge oder durch geeignete Vergleichswerte bestimmt werden kann. Hierzu zählen insbesondere Einfamilienhäuser, Zweifamilienhäuser sowie individuell gestaltete Villen. Solche Objekte weisen aufgrund ihrer individuellen Ausstattung häufig keine ausreichende Vergleichbarkeit zu anderen Immobilien auf, weshalb das Vergleichswertverfahren nicht in Betracht kommt. Ebenso steht bei diesen Objekten die Ertragsgenerierung üblicherweise nicht im Vordergrund, sodass das Ertragswertverfahren ungeeignet ist.
Das Sachwertverfahren gliedert sich in mehrere Verfahrensschritte. Im ersten Schritt werden die Herstellungskosten der baulichen Anlagen einschließlich baulicher Außenanlagen und sonstiger Anlagen ermittelt. Dabei sind die gewöhnlichen und marktüblichen Herstellungskosten zum Bewertungsstichtag maßgeblich. Grundlage dieser Ermittlung ist die vorhandene Bausubstanz der Immobilie. Anschließend wird eine Alterswertminderung in Form eines linearen Abschlags vorgenommen, um den tatsächlichen, altersbedingt geminderten Wert der Bausubstanz realitätsgerecht abzubilden. Parallel dazu wird der Bodenwert separat ermittelt, in der Regel im Vergleichswertverfahren auf Basis aktueller Bodenrichtwerte oder geeigneter Vergleichspreise. Die Summe aus dem alterswertgeminderten Gebäudewert und dem Bodenwert ergibt den vorläufigen Sachwert.
In einem weiteren Schritt wird dieser vorläufige Sachwert an die allgemeinen Marktverhältnisse angepasst. Darüber hinaus werden besondere objektspezifische Grundstücksmerkmale berücksichtigt, die den Wert des Objekts zusätzlich beeinflussen können. Hierzu zählen beispielsweise baujahresuntypische Ausstattungsmerkmale, veraltete Gebäudetechnik oder erhebliche energetische Defizite, wie Einfachverglasung oder unzureichende Wärmedämmung. Nach Berücksichtigung dieser Merkmale ergibt sich der endgültige Sachwert, der im Regelfall dem Verkehrswert der Immobilie entspricht.
Das Sachwertverfahren ist ein zentrales Instrument der Immobilienwertermittlung und wird von öffentlich bestellten und vereidigten Sachverständigen sowie von zertifizierten Sachverständigen für Immobilienbewertung regelmäßig in Verkehrswertgutachten und Immobiliengutachten angewendet. Es eignet sich insbesondere für die Bewertung von selbstgenutzten Wohnimmobilien und von Gebäuden, bei denen marktorientierte Vergleichsdaten oder nachhaltig erzielbare Erträge nicht ausreichend vorliegen.