Das Vergleichswertverfahren ist eines der drei in der Immobilienwertermittlungsverordnung (ImmoWertV) geregelten Verfahren zur Ermittlung des Verkehrswerts von Immobilien. Es ist in den §§ 24 bis 26 ImmoWertV normiert und gilt als das marktnächste Bewertungsverfahren, da es unmittelbar auf real am Markt erzielten Kaufpreisen basiert.
Grundlage ist der Gedanke, dass eine Immobilie so viel wert ist, wie im gewöhnlichen Geschäftsverkehr üblicherweise dafür gezahlt wird. Die ImmoWertV sieht zwei Formen des Vergleichswertverfahrens vor: das direkte und das indirekte Vergleichswertverfahren.
Beim direkten Vergleichswertverfahren wird der Vergleichswert unmittelbar aus geeigneten Vergleichspreisen abgeleitet. Das indirekte Vergleichswertverfahren hingegen arbeitet mit Vergleichsfaktoren. Vergleichsfaktoren stellen Preise dar, die auf eine spezifische Bezugseinheit, wie Fläche oder Ertrag, bezogen wurden. So ist beispielsweise der Preis pro Quadratmeter Wohnfläche ein gängiger Gebäudefaktor, während der Ertragsfaktor das Vielfache der Jahresnettokaltmiete ausdrückt. Bei der Ermittlung des Bodenwerts können darüber hinaus geeignete Bodenrichtwerte herangezogen werden.
Der direkte Preisvergleich stellt dabei den idealtypischen Fall dar, ist in der Praxis jedoch nur selten möglich. Zum einen liegen zeitnahe Kaufpreise für vergleichbare Grundstücke häufig nicht vor, zum anderen handelt es sich bei Grundstücken stets um Unikate mit individuellen wertbeeinflussenden Merkmalen. Selbst benachbarte Grundstücke unterscheiden sich häufig in Lage, Größe, Zuschnitt, Erschließung oder Bebauung. Daher müssen im Rahmen der Immobilienbewertung systematische Anpassungen vorgenommen werden, um zeitliche und qualitative Unterschiede zwischen den Vergleichspreisen und dem Bewertungsgrundstück auszugleichen. Diese Anpassungen erhöhen die Vergleichbarkeit der herangezogenen Kauffälle und sichern die Qualität der Datenbasis.
Darüber hinaus ist es erforderlich, Extremwerte sowie Kaufpreise auszuschließen, die aufgrund persönlicher oder außergewöhnlicher Umstände zustande gekommen sind. Extremwerte sind Kaufpreise, die in erheblichem Maß von vergleichbaren Marktpreisen abweichen und somit nicht dem gewöhnlichen Geschäftsverkehr zuzurechnen sind. Ebenso sind Transaktionen zwischen nahen Angehörigen von der Analyse auszunehmen, da sie regelmäßig nicht unter marktkonformen Bedingungen erfolgen. Voraussetzung hierfür ist jedoch, dass dem Sachverständigen die Umstände der jeweiligen Preisbildung bekannt sind. Andernfalls besteht die Gefahr, dass solche Preise unbeabsichtigt in die Ermittlung einfließen und das Ergebnis verzerren.
Die verbleibenden, geeigneten Vergleichspreise werden anschließend aggregiert.
Der vorläufige Vergleichswert ergibt sich aus dem gewichteten Mittelwert einer ausreichenden Anzahl von Vergleichspreisen oder aus der Multiplikation eines zutreffenden Vergleichsfaktors mit der entsprechenden Bezugsgröße (z.B. Fläche oder Ertrag). Werden anstelle von Vergleichspreisen Bodenrichtwerte oder Vergleichsfaktoren für bebaute Grundstücke verwendet, so sind keine weiteren Anpassungen erforderlich, da marktübliche Anpassungen bei der Ableitung dieser Werte bereits berücksichtigt sind. Im abschließenden Verfahrensschritt sind besondere objektspezifische Grundstücksmerkmale in die Bewertung einzubeziehen. Dazu zählen insbesondere Baumängel und Bauschäden sowie besondere Ertragsverhältnisse, etwa durch bestehende mietvertragliche Bindungen.
Nach Berücksichtigung dieser Merkmale ergibt sich der Vergleichswert, der regelmäßig auch den Verkehrswert des Bewertungsobjekts widerspiegelt. Das Vergleichswertverfahren wird insbesondere bei der Ermittlung des Bodenwerts für unbebaute Grundstücke sowie bei der Bewertung von Eigentumswohnungen, Einfamilienhäusern, Reihenhäusern und sonstigen standardisierbaren Objekttypen in der Immobilienbewertung eingesetzt. Es ist das bevorzugte Verfahren in Verkehrswertgutachten und Immobiliengutachten, sofern eine ausreichende Marktdatenbasis vorliegt.