Der Verkehrswert einer Immobilie ist der zentrale Begriff in der Immobilienbewertung und in § 194 des Baugesetzbuchs (BauGB) gesetzlich definiert. Danach ist der Verkehrswert (Marktwert) der Preis, der zum Wertermittlungsstichtag im gewöhnlichen Geschäftsverkehr zu erzielen wäre, wobei die rechtlichen Gegebenheiten, tatsächlichen Eigenschaften, die sonstige Beschaffenheit sowie die Lage des Grundstücks oder des sonstigen Gegenstands der Wertermittlung ohne Rücksicht auf ungewöhnliche oder persönliche Verhältnisse zu berücksichtigen sind.
Diese Definition stellt sicher, dass der Verkehrswert eine objektive, marktkonforme Größe darstellt, die sich am aktuellen Immobilienmarkt orientiert. Maßgeblich ist dabei der Preis, den ein vernünftiger, sachkundiger Käufer im offenen Markt bereit ist zu zahlen. Individuelle Wertvorstellungen einzelner Marktteilnehmer oder persönliche Verhältnisse (z.B. Verkäufe innerhalb der Familie oder unter Zwang) bleiben unberücksichtigt.
Der Verkehrswert bildet die Grundlage für zahlreiche immobilienwirtschaftliche, steuerliche und rechtliche Entscheidungen. Er wird insbesondere im Rahmen von Verkehrswertgutachten ermittelt, die von Sachverständigen für Immobilienbewertung erstellt werden. Typische Anwendungsbereiche sind Kauf- und Verkaufsentscheidungen, Finanzierungen, Beleihungswertermittlungen, Erbauseinandersetzungen, Vermögensauseinandersetzungen im Rahmen von Scheidungen sowie steuerliche Bewertungen, etwa im Kontext der Erbschafts- und Schenkungsbesteuerung. Zur Ermittlung des Verkehrswerts stehen in der Immobilienbewertung drei anerkannte Wertermittlungsverfahren zur Verfügung, die in der Immobilienwertermittlungsverordnung (ImmoWertV) geregelt sind: das Vergleichswertverfahren, das Ertragswertverfahren und das Sachwertverfahren. Welches Verfahren im konkreten Fall zur Anwendung kommt, richtet sich nach der Art der Immobilie, der Verfügbarkeit geeigneter Marktdaten sowie den Gegebenheiten des jeweiligen Bewertungsanlasses.
Ein Verkehrswertgutachten liefert somit eine fundierte, nachvollziehbare und gerichtsfeste Einschätzung des aktuellen Marktwertes einer Immobilie. Es ist ein wesentliches Instrument für Eigentümer, Käufer, Verkäufer, Banken und sonstige Marktteilnehmer und dient als objektive Entscheidungsgrundlage im gesamten Lebenszyklus einer Immobilie.