Die Kaufpreisaufteilung zwischen Grundstück und Gebäude ist erforderlich, wenn bei einer vermieteten Immobilie im Rahmen der Einkommensteuer Abschreibungen geltend gemacht werden sollen. Steuerlich absetzbar ist ausschließlich der Gebäudewertanteil, da Grund und Boden sich nicht abnutzen und damit nicht der steuerlichen Absetzung unterliegen.
In der Praxis verwendet die Finanzverwaltung zur Berechnung der Anteile häufig die sogenannte BMF-Arbeitshilfe. Diese basiert auf standardisierten Annahmen und allgemeingültigen Daten. Die Arbeitshilfe dient den Finanzämtern als Berechnungshilfe, liefert jedoch in der Anwendung häufig Ergebnisse, die für den Steuerpflichtigen nachteilig sind. Insbesondere der Bodenwertanteil wird dabei regelmäßig vergleichsweise hoch angesetzt, wodurch sich der Gebäudewertanteil und damit das steuerliche Abschreibungsvolumen reduziert. Der Bundesfinanzhof hat die Methodik der BMF-Arbeitshilfe bereits mehrfach gerügt und klargestellt, dass Steuerpflichtige das Recht haben, eine eigene, sachgerechte Methode zur Aufteilung zu wählen. Entscheidend ist, dass sich die Aufteilung am Verhältnis der Verkehrswerte beziehungsweise der Teilwerte von Grundstück und Gebäude orientiert und methodisch nachvollziehbar ist.
Ein individuelles Gutachten zur Kaufpreisaufteilung bildet eine tragfähige Grundlage für die steuerliche Behandlung und berücksichtigt die konkreten Gegebenheiten der Immobilie. Im Gegensatz zu einer schematischen Berechnung erfolgt die Wertaufteilung unter Berücksichtigung der tatsächlichen wertbestimmenden Merkmale. Diese umfassen neben der Lage und den marktbezogenen Standortfaktoren auch die Beschaffenheit und Qualität des Grundstücks sowie die Bauweise, Ausstattung und der Erhaltungszustand des Gebäudes. Hinzu kommen der Umfang etwaiger Sanierungsmaßnahmen sowie die aktuelle Marktsituation und die regionalen Bodenrichtwerte.
Gerichte haben wiederholt bestätigt, dass eine methodisch fundierte und nachvollziehbar begründete Kaufpreisaufteilung im Besteuerungsverfahren Vorrang gegenüber einer rein schematischen Anwendung der BMF-Arbeitshilfe hat. Dadurch eröffnet sich die Möglichkeit, durch eine individuell sachgerechte Bewertung steuerliche Gestaltungsspielräume rechtssicher auszuschöpfen und den Gebäudewertanteil entsprechend der tatsächlichen Verhältnisse darzustellen. Ein Gutachten zur Kaufpreisaufteilung bietet somit eine belastbare Grundlage für die steuerliche Anerkennung und eine fundierte Argumentationsbasis gegenüber dem Finanzamt.